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| 房地产开发项目的成本优化控制 |
| 作者:王忠伟 |
来源:中国房地产 |
点击量: |
发布时间:2009-1-17 15:49:29 |
，工料机价格相对稳定，各种定额一定，以及企业管理模式相对固定的情况下，房地产开发项目的实际成本主要取决于施工过程中工序之间的优化配置组合。通俗地说，就是取决于如何合理地安排好各项工序之间的关系。
在房地产开发项目实践中，广泛使用网络图方法来计算完成项目所需要的时间，再根据时间和单位时间的资源消耗，来确定项目活动的成本开支，进而计算出总的项目成本。在传统的网络图分析方法中，通常的基本假设是项目资源没有限制。然而，这种假设与实际是有差距的。例如，当有多个项目活动需要执行时，现有的资源可能不足以满足同时执行所有活动的需要，这时，在进行项目进度计划编制时，必须对这些活动进行排序，确定项目活动执行的先后次序，避免可能的冲突。在资源有限的情况下，对大型房地产开发项目活动可供使用的资源进行优化的方法就是通常所说的资源分配和资源均衡。在进行资源均衡分析时，集中要解决的问题是，将需要达到的最主要的项目目标作为优化目标函数。例如，如果成本控制是最重要的，可以将项目成本最低作为目标函数。在此基础上，编制不发生资源利用冲突的项目进度计划。
由于项目都具有不确定性，因此，在项目中总是充斥着各种风险。例如，随着项目实施进度的发展，劳动力、设备等资源的使用绩效是有变化的。在项目早期，由于项目团队不太熟悉项目活动，效率是比较低下的。经过一段时间的锻炼，项目团队对项目工作越来越熟悉，效率会逐渐提高。而对另一些项目活动，尤其是劳动密集型的项目活动，时间越长，人越容易疲劳，导致工作效率下降，这在项目中表现为一种劳动力效率风险。由于风险因素的存在，决定了各种项目活动的成本和历时具有不确定性，整个项目的历时和成本也具有不确定性，由此导致整个项目的网络图具有不确定性。针对房地产开发项目实施过程的这种不确定性，已有不同的方法可供分析，包括PERT 方法、蒙特卡罗模拟等。为了确保最佳的项目绩效，对风险性高的项目活动需要给予更多的关注，有限的资源应优先保证投入到风险性高的项目活动中去。这种做法的本质是，将项目资源优先保证那些关键度大的项目活动。
完成项目活动的时间和成本一般具有反比的关系，即投入的资源越多，成本越大，项目完成所需要的时间就越短；投入的资源越少，成本越小，完成项目所需要的时间就越长。就总体来看，给定不同的项目完成时间值，通过详细的分析计算，可以得出每一个项目完成时间所需要的资源投入（这种资源投入对应的是项目的成本开支）。在此基础上，可以求得项目的时间—成本均衡曲线。一旦工期确定，与特定的工期相对应的成本就是优化得到的项目成本。
目前，基于项目活动的时间——成本均衡分析的相关软件已日趋成熟，一些典型的软件都是以遗传算法为基础，先计算出基于时间——成本均衡分析的经过优化的时间——成本组合，在此基础上再求得最优化的成本控制结果，从而有效地控制房地产开发项目的成本。
五、小结
就房地产开发项目来说，既要考虑传统的成本控制，同时要从分析项目的时间——成本均衡关系出发，实现成本的优化。在成本控制方面，设计阶段是成本控制的基础，施工阶段是成本控制的重点，收尾阶段是成本控制的最后环节。在成本优化方面，必须从分析项目的时间——成本均衡关系出发，求得最佳的成本控制目标，实现成本优化。成本控制与成本优化是成本管理中不可或缺的两个方面上一页 [1] [2] [3]
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