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对目前房产泡沫争论的综合整理 [发表于 2005/1/13] 状态 开放帖 精华贴 浏览量 1792 |
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作者: 大精灵
俺近来关注了一下房产泡沫争论，可谓热闹，现将各大门派的观点收集整理归纳如下，方便大家参考：
一、认为房价必将继续上涨
1、房地产是中国经济的一个支柱，并捆绑着中国经济
目前的房地产带动着众多行业的快速发展，对中国经济繁荣的重要程度甚至胜过其他的支柱，动一发，就可牵动全身。而且，有部分人认为，目前中国的房地产已经把中国的银行给套牢了，如果中国的房地产崩盘，那么中国的银行也肯定崩盘，从而导致经济危机。
2、房子需求大是不争的事实，很多人买不起但租得起
居者有其屋是一种起码的刚性需求，住宅需求在可预见的未来是十分旺盛的，故房地产投资与公众内在需求具有一致性。中国人有房屋偏好，百姓追涨不追落、互相攀比的心态造成了一段时间抢购房源，现在有很多人在等房价下来，所以不可能下来。等大家都等不及崩盘了，就不得不选择租，而这个市场极其具大。
3、房子成本的上升，必然带动房价上涨
中国人多地少，土地和地段都属于稀缺资源，地价上涨，能源、原材料、人工费价格逐步地涨，并伴随着银行的紧缩政策，意味着开发商在廉价土地上获得廉价资金提供廉价房屋的能力下降了，同时，由于新技术、新材料的应用，商品房精装修品质提升，这些因素，最终导致开发成本上升。
4、土地供应的一家垄断及“非饱和供地”导致房价上涨
在今天中国的房地产市场上，就正在上演一场轰轰烈烈的财富转移游戏：源于地方政府的“非饱和供地”，人为扭曲了供求关系、致使房价一路飙升，开发商及其背后的利益群体遂以高价为媒介、以市场的名义，堂而皇之地把百姓多年的积蓄一卷而空。
5、高房价是相对的，你买不起不等于没人买
目前的房价，相对于月收入千元的人民群众是太贵了，但对官员、文艺界、私企老板、高级白领、各地富豪、海外华人、港奥台同胞、拆迁者、吃回扣者、投机者等来说根本不贵，而且，这些人可没想象的那么少。 房价的涨跌并不取决于当地普通百姓的购买力，而是取决于人们对于房价的预期，普通百姓买不起不要紧，可以由富人买了二套、三套房子再出租给穷人住。
6、国内二手房与廉租房稀缺导致房价上涨
如果二手房与廉租房比较充足，很多人就不一定买新房，他们完全可以先买套二手房过渡一下，或者等待政府为其提供廉租房。但在中国，目前这个问题处理得并不好，很多工薪阶层被迫长期贷款买房，从而推动房价不断上涨。
7、房价下跌将严重影响一部分人即得利益，他们不愿意
地方政府、银行、房地产形成了一种类似“铁三角”的攻守同盟，无论是政府、银行、保险公司、开发商、建筑商、装修商、建材制造商、还是已经买房的广大人民群众，没有人希望房加下跌，这么大的一股力量甚至可以影响到国家决策！
二、认为房必然下跌
1、房地产业正在要挟着整个中国经济，必须动大手术
房地产捆绑了地方政府、国家经济及民众利益捆绑，造成银行巨额呆坏账，造成全国耕地大量减少，造成投资市场畸形发展，推高经济整体运行的成本，造成全国电力、煤炭、石油、钢铁、水泥、运输、水资源能源和各种资源全面紧张，已经酝酿了极大的能源资源危机和通货膨胀压力，成为威胁中国经济和社会稳定的一个危险因素，严重影响了人民生活和国民经济的正常发展，因此必须下狠心调控，下决心动一番大手术，才能避免日本、香港房地产那样的覆辙。
2、国家将采取更为严厉的措施进行调控，央行可能的加息
我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷，商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。在此次宏观调控中，许多房地产开发商采取了高息体外融资的办法来应付，但过高的融资成本（资金成本达到了１５％左右），使这些房地产开发商不可能挺很长的时间。大部分开发商错误地认为，这次宏观调控不会持续很长时间，但２００４年９月份的统计数据（主要是ＣＰＩ高位运行，投资增长依然过快），以及钢铁、煤炭等投资品的价格一直坚挺不下，使我们有理由相信，宏观调控在明年都难以结束。２００４年６月份以来，我国的货币供应量持续收紧，这必然会导致到城市房地产的价格走低。１０月２８日，央行加息，加速了房地产泡沫破灭的步伐。
3、房屋空置率，只是房地产泡沫的一种表现形式
空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%。截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。据统计，剔除出租用房之后，2003年底上海投资购房占总购房的16.6％，已经大大超过了投资性购房比例警戒线。目前房地产开发量明显供给过大，各地区商品房空置量逐年增大。
房地产泡沫按表现形式，可细分为：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫这三种。日本的房地产泡沫属于典型的地产价格泡沫，海南的房地产泡沫属于典型的房屋空置泡沫，香港房地产泡沫则属于典型的房地产投资泡沫，因此，即使住房空置率下降，其实，也并不能说明什么问题。
4、房价收入比失衡，房价严重脱离普通百姓的实际购买力
从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例有效需求就会下降。有学者指出，收入房价比在诸多国际大城市，这一比例为1：5以上，东京为1:4.8，而我国大部分城市是1:8到1:15甚至1:20，房价远远超过了普通百姓可承受的范围。以上海为例，一套80平方米的住房的价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,日本的比例也不过是11.07。
有些专家已指出，现在的房地产已经透支了国家和居民的购买力和经济承受能力，大量购房贷款使很多居民成了“负”翁，而前景的不确定性会让很多居民和银行陷入困境。特别是现在有钱人包括中产阶级都已经解决了住房，购房群体正在由金字塔尖向低收入的塔基下移，然而，由于房价不断上涨，现在轮到低收入购房群体买房了，却要承担比高收入群体高得多的房价，岂不太不公平？
5、房价不可能无限上涨，房屋价格也必然向价值回归
我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整。住宅消费增长远远高于收入增长，与居民可支配收入和储蓄增长不相适应，据测算，2004年度潜在供求差额为4370亿元。据权威部门统计披露：依据中国目前GTP所能支撑的房价竟然和美国目前GTP所支撑的房价一样，一个人均国民生产总值是我们四十倍的美国所支撑的房价竟然和我们相同，这真是天大的幽默和讽刺！
同时，土地使用年限是有限的，不断缩短的；期满了是要交还国家或补缴土地出让金的；房屋是要老化的，折旧的。
6、真正购房者的持续持币观望，是开发商最大的担忧
在最近，绝大部分到现场的购房者只是问问价格看看房子，即便是急需买房的也只是观望。其实，开发商的压力比表面上看去要大得多，开发商的压力主要来自银行、典当行和自身资金周转周期，国家对银行的控制正中开发商命脉，只要市场持续冷淡，时间一长，不降价只有跳楼一条路可走。
7、地价上涨与土地囤积并存，加速房地产泡沫破裂
地价上涨并不是高房价的主因，首先是房产投资与价格预期推动了地价的上涨和土地投机。。2000年房产开发步入快速发展通道之初，全国商品房价格指数为101.2，住房价格指数为101.8，而土地价格指数仅为100.5，在随后的2001年起，出现了地价增幅持续高于房价的现象。
在地价上涨的同时，土地的囤积或闲置数量连年持续扩张，从最初的近5000万平方米增长到2003年底的1.6亿多平方米，截至2004年2月囤积或闲置的土地总量达到4.3亿平方米，这将最终落实为稀缺的土地资源浪费和国民经济因投机导致的损失。一旦，房地产商已囤积的低价土地集中投入，或者银行收紧信贷，就会击穿泡沫。
8、住宅的“市盈率”膨胀已经是不争的事实
进入2004年，上海的房价涨了10％还多，租金跌了10％，北京的房价不见涨，租金跌的幅度还不止10％。住宅价格及其上涨代表了资本利得，住宅的出租收入可以类似地认为是利润，价格与租金的比就是房地产的市盈率。目前，二级市场价格走势低于一级市场价格增长，因而我们很难想象一级市场价格上涨趋势是可持续的。
9、要警惕有人恶意炒作房价，以及房地产中的腐败行为
房价中究竟有多少水份，多少水份合理，目前尚无一致的看法。但是，房地产中的造成腐败，却人所共见。
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楼主
 totem
职务 无
军衔 一等兵
来自 不告诉你 :)
发帖 54篇
注册 2004/9/15
PM币 342
经验 
 
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 Re:对目前房产泡沫争论的综合整理
[回复于 2005/1/14]
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道理是明摆着的，结果却殊难预料。
理论与实践结果总是差那么一点点。
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* 听之不闻其声,
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1楼
gale
职务 无
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来自 北京
发帖 1802篇
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Re:对目前房产泡沫争论的综合整理
[回复于 2005/1/19]
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现实是：我还是止步于高昂的房价前。这就是现状。
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阳光不锈，清水无香。
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2楼
rick-wu
职务 无
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Re:对目前房产泡沫争论的综合整理
[回复于 2005/1/19]
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根源是，如果官商勾结成为一个历史或者一个传说，那你随便工作个几年就可以住的很舒服
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博客 http://hi.baidu.com/shiqing
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3楼
火烧六城
职务 无
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来自 山东省
发帖 669篇
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PM币 2767
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Re:对目前房产泡沫争论的综合整理
[回复于 2005/1/22]
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呵呵，止步吧，没个十年八年的俺不想
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4楼
xiao_yi2
职务 无
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